재건축 실거주 요건 강화 및 토지거래허가 기준 확대
정부는 서울 강남3구와 용산구 내 재건축·재개발 아파트의 입주권도 토지거래허가 대상에 포함하기로 했습니다. 이에 따라 관리처분인가 이후 발생하는 입주권 거래 시에도 지자체의 허가와 실거주 계획서 제출이 요구될 전망입니다. 갭투자 차단과 실거주 유도가 주요 목적이며, 기존 주택을 보유한 경우에는 6개월 내 처분 조건이 적용될 수 있습니다. 해당 방침은 한남3구역, 방배13·14구역, 도곡삼호 등 주요 정비사업장에 직접적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 정부는 조만간 구체적인 운영 방침을 공식 발표할 예정입니다.
재건축·재개발 입주권도 거래허가 대상에 포함
정부는 서울 강남구, 서초구, 송파구 및 용산구 등 토지거래허가구역 내에서의 재건축·재개발 아파트 입주권도 토지거래허가 대상에 포함하겠다고 밝혔습니다. 이는 최근 확대 지정된 토지거래허가구역에서 제도 적용에 대한 민원이 증가함에 따라, 국토교통부와 서울시가 관련 운영 방침을 조정해 명확화한 것입니다. 특히 관리처분인가를 통해 입주권이 발급된 경우라도, 해당 입주권은 입주까지 평균 7년 이상의 시간이 소요되는 점을 고려하여 실거주 확약을 전제로 한 거래 허가 방식을 도입할 계획입니다. 입주권은 부동산거래신고법상 '토지의 소유권 취득을 목적으로 하는 권리'에 포함되므로 거래 시 지자체 허가가 필요하며, 이에는 아직 철거되지 않은 빌라나 착공 중인 재건축 단지에서 발생하는 입주권도 포함됩니다. 이러한 조치는 실제 입주를 목적으로 하지 않는 투기성 거래를 억제하고, 실거주 목적의 거래만을 허용하는 정책 기조에 따라 시행되는 것으로 보입니다.
실거주 요건 강화 및 갭투자 차단 조치 병행
정부는 토지거래허가구역 내 입주권 거래에 실거주 요건을 강화하는 방안을 함께 추진하고 있습니다. 이에 따라 해당 구역 내 재개발·재건축 입주권을 매입하려는 경우, 세대원 전원이 무주택자임을 증명하고 실거주 계획을 명확히 제시해야 합니다. 국토교통부는 토지거래허가 신청 시 제출하는 ‘토지이용계획서’에 입주 예정 시점과 실거주 계획을 포함하도록 할 방침이며, 실거주 의무 이행 시점은 준공 이후로 유예될 예정입니다. 일반적으로 관리처분계획 인가 후 철거, 이주, 착공, 준공까지는 약 5~6년의 기간이 소요되기 때문에 이러한 유예 방침이 적용되는 것으로 보입니다. 또한 유주택자가 토지거래허가구역 내 주택을 취득할 경우 기존 주택을 매각해야 하는 기한도 현재 지자체별로 상이했던 기준을 통일하여, 6개월로 조정하는 방안을 검토 중입니다. 이번 조치는 실수요 중심의 주택 거래 환경을 조성하고, 갭투자 차단을 통해 주거 안정성을 높이기 위한 제도적 기반으로 작용할 것으로 보입니다.
주요 적용 대상 사업장과 제도 시행 배경
이번 방침의 직접적인 영향을 받는 지역으로는 서울 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구가 포함되며, 대표적인 적용 대상 사업장으로는 용산구 한남3구역이 거론되고 있습니다. 이 구역은 2023년 관리처분인가를 받은 이후 현재 주민 이주가 마무리 단계에 있으며, 입주는 2029년으로 예정되어 있습니다. 이외에도 서초구 방배동 방배포레스트자이(방배13구역), 방배르엘(방배14구역), 강남구 도곡삼호 재건축 단지인 래미안 레벤투스, 송파구 신천동의 잠실르엘(잠실미성크로바 재건축) 등이 토지거래허가제 적용에 따른 실거주 요건 및 거래 허가 의무 대상에 포함될 전망입니다. 국토교통부와 서울시는 지난 3월 24일부터 해당 지역의 토지거래허가구역을 확대 지정했으며, 이후 입주권 거래와 관련된 민원이 증가한 데 따른 제도 명확화 조치로 이번 운영방침 발표를 예고했습니다. 향후 정부는 관련 제도의 일관성과 실효성을 높이기 위해 지자체 간 기준 통일 및 절차 간소화를 병행할 방침입니다.